מדוע נדל"ן מסחרי?

נדל״ן מסחרי לעומת נדל״ן למגורים״  זמן קריאה|3 דק'

 
1)חסכון מיסוי דו שלבי לחברות בע"מ:
במקום למשוך דיבידנד כ-30% מהחברה לפרטי /או משיכת משכורת/דמי ניהול אשר נדרשים בתהליך זה לעבור מיסוי דו שלבי(מס שולי+ביטוח לאומי+דמי בריאות), ניתן ״לחסוך״ את המשיכה, והחברה בע״מ רוכשת דרכה – כידוע חברת בע"מ לא משלמת ביטוח לאומי.
 
חשוב לציין שבניגוד לרכישת דירה בחברה , ניתן להזכות על מע״מ הרכישה ,ולמנוע תאונות מס.
 
2) מס רכישה בחברה בע״מ-
ברכישת דירה דרך חברה ,נדרש לשלם 8% על כל דירה, ואין זכאות של דירה יחידה ( אלא"כ מסווג כמלאי עסקי).
 
במסחרי משלמים באופן שוטף 6% מס רכישה , וללא תלות בכמות הרכישות.
 
3) מיסוי-
אחד הדברים המרתיעים בהשקעה מסחרית, היא תשלום מס הכנסה על ההכנסות – מס שולי (המדרגה הגבוהה ביותר של הנישום לאותה השנה) ומינימום 31%. מה ששוחק את התשואה הפירותית באופן מובהק.
 
אבל בחברה בע"מ , אמנם יש מיסוי דו שלבי, אבל ההכנסה החודשית (התשואה פירותית) נכנסת לקטגורית מס חברות -23% מה שמקטין את החבות במס במקום 30-50% ,
23% בלבד, כל עוד משאירים את הכסף בחברה ומגלגלים הלאה .
 
4) הוצאות מוכרות לצורך קיזוז:
 
א. פחת (4% בשנה על 2/3 מהנכס , ה1/3 הנותר מיוחס לקרקע שעליה כמובן אין בלאי)
ב. עלויות מימון – ריביות והפרשי הצמדה
ג. הוצאות תפעוליות – מס רכישה, עו״ד, תיווך, שמאי, פתיחת תיק, ביטוחים וכל הוצאה שקשורה למען קיום הנכס .
 
בבנייה נכונה של מודל העסקה ע״י מינוף והוצאות מוכרות , ניתן להגיע למיסוי נמוך מאוד ולעתים אף למיסוי בשיעור 0%.
 
5) תשלומי ארנונה:
ניתן לקבל פטור שנה ראשונה על נכס מסחרי חדש ריק + חצי שנה לאורך כל חיי הנכס.
במקרה שהנכס אינו ראוי להשכרה ניתן לקבל עד 3 שנות פטור מארנונה.
מה משקטין את החשיפה להוצאות מיותרות במקרה קיצון.
 
״תשלום ארנונה״- במשרדים משלמים ארנונה לפי הנטו ( ככה לפחות נרשם בצו הארנונה 2020 בתל אביב) לעומת זאת בדירות לפי הברוטו.
מה שמקטין משמעותית את ההוצאות החודשיות.
 
6) מימון :
כיום נותנים משכנתאות לנכסים מסחריים כגון- חנויות ומשרדים לתקופה של 20-25 שנה במימון של עד 70% , לעומת זאת בדירה להשקעה(דירה שנייה) ניתן רק עד 50%.
 
7) רגולציה בנקאית-
במשכנתא מסחרית הריגולציה של בנק ישראל לא תקפה , ולכן ניתן לקחת את כל המשכנתא על בסיס הפריים בלבד.
היתרון בדבר הזה הוא, שבמידה ומכרתם את הנכס, לא תצטרכו לשלם עמלות היוון מיותרות כמו שמשלמים במשכנתאות לדירות ברגע שמעוניינים לפרוע את החוב.
 
8)שיעבוד נכס(דירה) קיים עד 70%:
 
במידה ויש לכם נכס קיים(מגורים) ניתן לשעבדו בחלק מהבנקים עד ל70% משוויו לצורך משכנתא מסחרית, בניגוד למשכנתא לדירה עד 50%!
 
 לסיכום,
 
רכישת נכס מסחרי יכול להיות משתלם מאוד.
 
עקב ההיצע הגדול שהולך ונבנה ,ובפרט בגוש דן, יש להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום למציאת נכסים במיקומים פריים לוקיישן, עם דמי שכירות יציבים וקשיחים.
 
כיום, האזור המבוקש ותוסס ביותר במדינת ישראל בשוק המשרדים הוא ציר מנחם בגין בתל אביב , עם ביקוש קשיח ודמי שכירות יציבים לתקופות ארוכות.
 
ציר הרכבת הקלה שנבנה למרגלות הציר, ופרויקט קירוי איילון הוא הוא מסמן את האזור, כציר הנחשק ביותר בישראל עבור בעלי עסקים.
 
ברשותנו מספר פרויקטים יזמיים שחברתנו יזמה , החל ממשרדים קטנים ועד למשרדים גדולים, החל מרמת מעטפת ועד לרמת גמר מפוארת ומרוהטת.
 
 
*אין באמור המלצה או תחליף לייעוץ עם עו"ד /רואה חשבון/יועץ משכתאות